南京一小区部分业主起诉物业公司：拒交物业费后充值电费遭设限致用电难

近日，消费者任先生向澎湃公众互动平台“服务湃”（https://tousu.thepaper.cn）投诉称，自己所住小区许多业主拒交物业费，自2024年12月起，物业公司开始限制未交物业费业主充值电费。他们多次投诉后，当地住房保障和房产局曾约谈物业公司，要求取消电费充值限制，但问题仍没有解决。

物业要求限额充值的聊天记录

接到任先生投诉后，澎湃新闻联系南京中骏琉金街区物业，一名工作人员否认了限额充值电费一事，但表示会将此情况上报公司，将有专门人员处理。

业主的起诉状

物业被指限制电费充值额度

据任先生介绍，他于2023年6月8日在南京中骏琉金街区买下了一套房，入住后发现，该小区物业长期管理混乱，多户业主房屋出现漏水漏电问题长期未得到有效解决，卫生环境脏乱差，甚至消控室曾因值班人员脱岗还被消防部门查处。hou

任先生称，许多业主因对物业公司的服务不满而拒交3.9元/平方米的物业费。今年春节期间，他也开始不再缴纳物业费。

由于南京中骏琉金街区使用的是转供电，业主没办法直接在线上缴纳电费，需通过物业缴费。因此，小区物业通过限制电费充值只能50元，不得多充的形式催促业主缴纳物业费。

强制限额50元充值在夏天电费很快就耗尽，业主们不得不频繁跑腿去充电费。任先生称，现在业主们的生活节奏被故意打乱，苦不堪言。

2025年4月8日，任先生就小区物业以限制缴纳电费的侵权行为向南京市江宁区住房保障和房产局递交了履行法定职责申请书。据该局出具的《履职申请回复书》显示，该局已经于2025年5月9日约谈了世邦泰和物业，责令其不得采取限电方式催缴物业费。经协调，世邦泰和物业已同意在6月10日前取消电费预充值额度限制，并在小区内进行公告。

随后，物业方贴出公告称，“业主可以预充值电费，但业主缴纳的户内电费将优先用于补足之前未缴纳的公共能耗费亏损，直至所有未缴纳补足完毕”。

房管局文件

业主将物业公司诉至法院，要求停止侵权行为

任先生说，物业公司的公告贴出后，业主们再次向住房保障和房产局进行投诉，得到的回应却是世邦泰和物业要求业主缴纳公摊能耗费用系正常收费行为，“我们不是不愿意交物业费，物业公司首先得改善他们的服务质量，才能从根本上解决问题，而变相限制电费只能激化矛盾”。

南京中骏琉金街区另一名业主向澎湃新闻表示：“之前确实存在50元电费限制门槛，后期住房保障和房产局介入后，就开始用电费补足公共能耗费，但我也不清楚这个公共能耗费是怎么算出来的，反正充50块钱进去，不到3天就用完了。”

此外，据其他业主提供的物业缴费记录显示，今年6月份以后，他平均两三天便要充值一次电费。

无奈之下，任先生在2025年6月10日将福建世邦泰和物业管理有限公司南京分公司诉至法院，要求用电自由且不受金额充值限制，请求法院判令被告立即停止以物业费和公共能耗费为由的侵权行为、赔偿精神损失费一万元并承担全部诉讼费用。

物业公司在答辩状中称，“中骏六号街区是商业转供电，项目户内电费和公共能耗费由供电局从物业公司统一管理的特定账户进行划扣。长期以来，因业主未缴纳公共能耗费，导致物业公司产生能耗垫资，出现严重亏损。小额充电是降低垫资压力的一种方式。另外小区提供24小时充电服务，并未限制用电。”

任先生说，该案件原定于2025年06月12日开庭审理，但由于物业方缺席，法院决定择期审理。

法院传票

“现在案子还没判，物业公司却在2025年7月前后开始对部分业主限制单次20元充电额度。”任先生称。

物业工作人员否认限额充值电费

接到任先生的投诉后，澎湃新闻多次致电南京中骏琉金街区物业，工作人员均表示不存在限电情况，会将此问题上报公司处理。但截至发稿时，尚未有明确处理方案，也未作出进一步回应。

对此，陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，《民法典》第九百四十四条明确指出“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费”。该小区物业限制业主充值电费，本质上与停止供电类似，都限制了业主自由用电权利，属于违法催缴物业费的行为。

赵良善表示，虽然业主拖欠物业费，但这不构成物业断电或限电的法定事由，针对业主拖欠的物业费，物业完全可以通过诉讼方式解决，而非采取限电的方式倒逼业主交物业费。赵良善建议，业主可向电力主管部门反映物业限制充值电费的情况，由其对物业行为进行监管处理；也可向物业行政主管部门投诉物业违规催缴物业费和服务质量差的问题，促使物业改正。当然，业主亦可直接诉诸法院，依法维权。